土地活用を比較してぴったりの方法を

福岡の地域密着型の総合建設業「株式会社」は、創業75年の実績と経験に基づき、お客様の資産を最大限活かせる土地活用の方法をご提案しております。

土地の活用法は、土地の形状や場所などによって最善の方法を選ぶ必要がありますが、それぞれの活用法にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。収益性なども考慮しながら、もっともご希望に合う方法を探しましょう。

各種土地活用のメリット・デメリット

• アパート経営
• マンション経営
• 賃貸併用住宅
• 戸建賃貸
• 駐車場経営
• 店舗経営

アパート経営

メリット

相続税や住民税、固定資産税などの税金を大幅に節税できるため、土地にかかる税金を節約するためにアパート経営をはじめる方もいらっしゃいます。満室に近い状態を維持しながら経営できれば、アパートの建設費用を数年で回収できるため、その後は安定した不労収入を見込めるでしょう。

また、アパート経営をはじめる際に加入する「団体信用保険」が生命保険の代わりになるのもメリットです。仮にオーナーが死亡したり、重度の障害を抱えたりした際でも、ローンの返済を免除しつつ子世代に引き継ぐことができます。

デメリット

アパートを建築するには、数千万〜数億円の初期投資がかかるため、多くの場合には借り入れをする必要があります。

また、空室対策は必須です。空き部屋をつくらないためには住みやすい環境の維持が必要ですので、そのための修繕や管理を怠らないことが大切です。30年ほどに一度、大規模な修繕も必要となります。

マンション経営

メリット

アパート経営よりも部屋数（世帯数）が増えるため、高い収益性が見込めます。アパート経営と同じく大幅な節税効果があり、土地を相続する前にマンションを建築し、相続税を抑えて相続するという方法もあります。

デメリット

アパートよりも規模が大きくなるマンション建築は数億円の初期投資が必要となるため、借り入れが必要になるでしょう。またアパートよりも世帯数が多いため、集客のための宣伝費も高くつきます。

またマンションはファミリー層の入居が想定されるため、マイカーを持つ人が多くいます。そのため、併設の駐車場の管理やコンシェルジュの導入など、住み良い環境の整備が必要です。

賃貸併用住宅

メリット

小規模住宅用地の特例が適用されるため、相続税だけでなく固定資産税の節税も期待できます。

オーナーの居住部分が建物の51%を占める場合には、「アパートローン（不動産投資ローン）」よりも金利の低い「住宅ローン」を利用することができるのでお得です。

また、いずれ賃貸部分を活用して二世帯で暮らしたいなど、ライフスタイルによって使い方を変更できるのも魅力です。

デメリット

大家さんと同じ建物に住むことに抵抗がある方もおられるため、お互いのプライバシーに配慮した住みやすい環境を整えることは重要です。もし賃貸者となんらかのトラブルになった場合、お互いに住みづらくなるというデメリットもあります。

また、建物の間取りが収益物件としても個人宅としても半端であるため、再活用がしにくくなる可能性があります。

戸建賃貸

メリット

こちらもアパートやマンション経営と同様、節税対策に有効です。戸建の場合、ひとつの世帯が長い期間住むケースが多いため、空室リスクを下げられるというメリットがあります。入居者が見つかれば、中長期的に安定した利益が見込めるでしょう。

小さな土地でもはじめられ、将来的に自分が住む家とすることもできます。

デメリット

戸建を建築するには数千万円の建築費がかかりますが、集合住宅と異なり、入居者は一件に一世帯のみであるため、入居者が見つからない間は利益がゼロとなります。

またアパートやマンションに比べて居住面積が広いため、一世帯あたりの修繕費も高くなります。

駐車場経営

メリット

初期投資が少なく、月極駐車場であれば更地のままはじめることも可能です。そのため、他の土地活用に転用したい場合も容易で、次の活用をするまでのつなぎとして行うこともできます。月極駐車場は、よほどのことがない限り契約者が入れ替わることがないため、安定した収入が見込めるでしょう。

デメリット

駐車場経営は税制上の優遇がなく、更地と同じ分の税金がかかるため、節税対策としてはおすすめできません。月極駐車場の利益は、1台1〜2万円ほどですので、高い収益性は見込めないでしょう。

コインパーキング経営の場合、ロック板や精算機の設置で約100万円ほどの初期投資が必要になります。決まった利用者がいるわけではないため、停めてもらえなければ利益になりません。事前にきちんとした調査が必要です。また、周辺のコインパーキングとの価格競争に陥りがちなのもデメリットといえます。

店舗経営

メリット

自分の土地で店舗経営を行う場合、家賃がかからないというメリットがあります。接客などの対応が不要なものとしては、コインランドリーやトランクルームが挙げられるでしょう。太陽光発電システムを設置し、売電で収益を得ることも。

店舗を建てて貸し出す場合、住居の家賃よりも高い設定が可能なため、利益率は高くなります。売上による歩合制にすれば、より高い利益を得ることが可能です。

デメリット

店舗経営は、その事業をするにあたってふさわしい形状の建物を建てるため、転用性がかなり低くなります。とくに老人ホームや保育園などは、特殊な設計が必要です。また、周囲への騒音の配慮なども必要です。

飲食店経営の場合、においや害虫対策をしなくてはなりません。建設する前に、どんな建物が建つのか周辺住民へ説明するなどのケアが必要となるでしょう。また、冷蔵庫やガス台など、厨房設備の初期投資は高額です。

自身で店舗を営業するにしても、貸し出すにしても、お客さんが入らなければ利益が見込めないのもデメリットのひとつです。