各種土地活用の比較

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地活用を比較してぴったりの方法を

福岡の地域密着型の総合建設業「株式会社」は、創業70年の実績と経験に基づき、お客様の資産を最大限活かせる土地活用の方法をご提案しております。

土地の活用法は、土地の形状や場所などによって最善の方法を選ぶ必要がありますが、それぞれの活用法にはどんなメリットやデメリットがあるのでしょうか。収益性なども考慮しながら、もっともご希望に合う方法を探しましょう。

投資回収期間 収益性 タイプ
アパート経営
安定した入居率であれば初期費用を早期に回収できます。

初期費用は高いものの、安定した入居率があれば長期的な不労収入が得られます。

景気に左右されにくく、単身者用の間取りにすれば1坪あたりの賃料を増やして設定することも可能です。

ハイリスクハイリターン
マンション経営
安定した入居率であれば初期費用を早期に回収できます。

初期費用は高いものの、安定した入居率があれば長期的な不労収入が得られます。

景気に左右されにくく、アパートよりも高い賃料を設定できます。

ハイリスクハイリターン
賃貸併用住宅
継続的な家賃収入でローン返済を行うことができますが、賃貸部分が空室の間は自費で返済することになります。
入居者がいない期間は、利益がゼロとなります。
ローリスクローリターン
戸建賃貸

アパートやマンションの経営より収益性が下がるものの、日本では戸建て志向が強いため、安定した高い入居率が期待できます。

戸建に住みたいという需要が過多のため、入居者は見つけやすい傾向にあります。

ただし、集合住宅と比べ世帯数が少ないため、入居者が見つからなければ収益はゼロとなります。

ハイリスクハイリターン
駐車場経営
駐車場経営は初期投資があまりかかりませんが、収益率が低いため、投資回収期間は早いとはいえません。
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月極駐車場の場合は利回りが低く、収益性は低いでしょう。

コインパーキングは月極よりも利益率は高くなりますが、立地が重要です。

ローリスクローリターン
店舗経営
コインパーキングは月極よりも利益率は高くなりますが、立地が重要です。

住宅として賃貸にするよりも高い賃料を設定できます。

賃料を売上歩合制にすれば、店舗の利益が上がるぶん賃料も上がるため、より高い収益性が見込めるでしょう。

ハイリスクハイリターン
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安定した入居率であれば初期費用を早期に回収できます。

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初期費用は高いものの、安定した入居率があれば長期的な不労収入が得られます。

景気に左右されにくく、単身者用の間取りにすれば1坪あたりの賃料を増やして設定することも可能です。

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安定した入居率であれば初期費用を早期に回収できます。

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初期費用は高いものの、安定した入居率があれば長期的な不労収入が得られます。

景気に左右されにくく、アパートよりも高い賃料を設定できます。

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アパートやマンションの経営より収益性が下がるものの、日本では戸建て志向が強いため、安定した高い入居率が期待できます。

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戸建に住みたいという需要が過多のため、入居者は見つけやすい傾向にあります。

ただし、集合住宅と比べ世帯数が少ないため、入居者が見つからなければ収益はゼロとなります。

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駐車場経営は初期投資があまりかかりませんが、収益率が低いため、投資回収期間は早いとはいえません。

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月極駐車場の場合は利回りが低く、収益性は低いでしょう。

コインパーキングは月極よりも利益率は高くなりますが、立地が重要です。

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収益性が高いため、投資回収期間は比較的早いと言えるでしょう。

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住宅として賃貸にするよりも高い賃料を設定できます。

賃料を売上歩合制にすれば、店舗の利益が上がるぶん賃料も上がるため、より高い収益性が見込めるでしょう。

種土地活用のメリット・デメリット

アパート経営

不動産活用の王道と言えるアパート経営は長期的な家賃収入が見込め、税制面での優遇もあります。大まかなイメージとして、土地面積が狭くても建築ができ、木造や軽量鉄骨で3階建てぐらいまでの建物をアパートと言います。

メリット

相続税や住民税、固定資産税などの税金を大幅に節税できるため、土地にかかる税金を節約するためにアパート経営をはじめる方もいらっしゃいます。満室に近い状態を維持しながら経営できれば、アパートの建設費用を数年で回収できるため、その後は安定した不労収入を見込めるでしょう。

また、アパート経営をはじめる際に加入する「団体信用保険」が生命保険の代わりになるのもメリットです。仮にオーナーが死亡したり、重度の障害を抱えたりした際でも、ローンの返済を免除しつつ子世代に引き継ぐことができます。

デメリット

アパートを建築するには、数千万〜数億円の初期投資がかかるため、多くの場合には借り入れをする必要があります。

また、空室対策は必須です。空き部屋をつくらないためには住みやすい環境の維持が必要ですので、そのための修繕や管理を怠らないことが大切です。30年ほどに一度、大規模な修繕も必要となります。

デメリット

マンション経営

アパート経営に比べて初期費用が高額となるマンション経営。4階建て以上で利便性の良い立地にあることが多いですが、世帯数が多いぶん、場所が良くなければ空室リスクがアップします。利便性がよければ、将来的に安定した収入が見込めるでしょう。

メリット

アパート経営よりも部屋数(世帯数)が増えるため、高い収益性が見込めます。アパート経営と同じく大幅な節税効果があり、土地を相続する前にマンションを建築し、相続税を抑えて相続するという方法もあります。

デメリット

アパートよりも規模が大きくなるマンション建築は数億円の初期投資が必要となるため、借り入れが必要になるでしょう。またアパートよりも世帯数が多いため、集客のための宣伝費も高くつきます。

またマンションはファミリー層の入居が想定されるため、マイカーを持つ人が多くいます。そのため、併設の駐車場の管理やコンシェルジュの導入など、住み良い環境の整備が必要です。

デメリット

賃貸併用住宅

ひとつの建物の中に、オーナーが住む部分と、賃貸となる部分があるものを指します。条件により、アパートローンより金利の低い住宅ローンを利用できるので、はじめは賃貸として、将来は二世帯住宅として使用するという活用方法も。

メリット

小規模住宅用地の特例が適用されるため、相続税だけでなく固定資産税の節税も期待できます。

オーナーの居住部分が建物の51%を占める場合には、「アパートローン(不動産投資ローン)」よりも金利の低い「住宅ローン」を利用することができるのでお得です。

また、いずれ賃貸部分を活用して二世帯で暮らしたいなど、ライフスタイルによって使い方を変更できるのも魅力です。

デメリット

大家さんと同じ建物に住むことに抵抗がある方もおられるため、お互いのプライバシーに配慮した住みやすい環境を整えることは重要です。もし賃貸者となんらかのトラブルになった場合、お互いに住みづらくなるというデメリットもあります。

また、建物の間取りが収益物件としても個人宅としても半端であるため、再活用がしにくくなる可能性があります。

デメリット

戸建賃貸

アパート・マンションに比べて数が少ない戸建賃貸。「一軒家に住みたい」と考えているファミリー層は非常に多いため空室になりにくく、家賃も高めに設定することが可能です。駐車スペースを用意すれば、駅からの距離にも影響を受けにくいでしょう。

メリット

こちらもアパートやマンション経営と同様、節税対策に有効です。戸建の場合、ひとつの世帯が長い期間住むケースが多いため、空室リスクを下げられるというメリットがあります。入居者が見つかれば、中長期的に安定した利益が見込めるでしょう。

小さな土地でもはじめられ、将来的に自分が住む家とすることもできます。

デメリット

戸建を建築するには数千万円の建築費がかかりますが、集合住宅と異なり、入居者は一件に一世帯のみであるため、入居者が見つからない間は利益がゼロとなります。

またアパートやマンションに比べて居住面積が広いため、一世帯あたりの修繕費も高くなります。

デメリット

駐車場経営

月極駐車場とコインパーキングから選ぶ駐車場経営は、土地の場所や形状によって運営方法を決めます。田舎の方か都心に近いか、駅からの距離はどうか、周りにあるのは観光地かオフィスかなど、土地の特徴を見極めることが駐車場経営成功のカギです。

メリット

初期投資が少なく、月極駐車場であれば更地のままはじめることも可能です。そのため、他の土地活用に転用したい場合も容易で、次の活用をするまでのつなぎとして行うこともできます。月極駐車場は、よほどのことがない限り契約者が入れ替わることがないため、安定した収入が見込めるでしょう。

デメリット

駐車場経営は税制上の優遇がなく、更地と同じ分の税金がかかるため、節税対策としてはおすすめできません。月極駐車場の利益は、1台1〜2万円ほどですので、高い収益性は見込めないでしょう。

コインパーキング経営の場合、ロック板や精算機の設置で約100万円ほどの初期投資が必要になります。決まった利用者がいるわけではないため、停めてもらえなければ利益になりません。事前にきちんとした調査が必要です。また、周辺のコインパーキングとの価格競争に陥りがちなのもデメリットといえます。

デメリット

店舗経営

駅近くの好立地、もしくは郊外のロードサイドにある広い土地に向いた店舗経営。コンビニ経営なら住宅街でもOKです。自身で店舗経営を行うほか、ドラッグストアやガソリンスタンド、商業施設など、テナント次第で可能性は広がります。

メリット

自分の土地で店舗経営を行う場合、家賃がかからないというメリットがあります。接客などの対応が不要なものとしては、コインランドリーやトランクルームが挙げられるでしょう。太陽光発電システムを設置し、売電で収益を得ることも。

店舗を建てて貸し出す場合、住居の家賃よりも高い設定が可能なため、利益率は高くなります。売上による歩合制にすれば、より高い利益を得ることが可能です。

デメリット

店舗経営は、その事業をするにあたってふさわしい形状の建物を建てるため、転用性がかなり低くなります。とくに老人ホームや保育園などは、特殊な設計が必要です。また、周囲への騒音の配慮なども必要です。

飲食店経営の場合、においや害虫対策をしなくてはなりません。建設する前に、どんな建物が建つのか周辺住民へ説明するなどのケアが必要となるでしょう。また、冷蔵庫やガス台など、厨房設備の初期投資は高額です。

自身で店舗を営業するにしても、貸し出すにしても、お客さんが入らなければ利益が見込めないのもデメリットのひとつです。

デメリット

土地活用に関するご質問やご相談は、下記バナーよりお問い合わせください。オーナー様の実際の条件でのシミュレーションも承っておりますので、お気軽にご連絡ください。

PICK UP!! 利回りの高い土地活用方法と回収期間について

これから土地活用を行う方にとって、どの土地活用方法が利回りが高いか、回収期間はどの程度かというのは気になる点ではないでしょうか。
例えば、土地活用の方法として良く挙げられるアパートやマンション経営、戸建賃貸などの不動産投資の場合、回収期間は5~10年程といわれています。

不動産投資における利益は、一般的に言われる利益率ではなく「利回り」で見られます。
利益率は売り上げに対して何%が利益になったかを表すのに対して、利回りは投資した金額の何%が利益になったかを表しています。
したがって、この利回りが良い土地活用方法ほど、短い期間での回収が見込めるといえます。

前述のアパートやマンション経営の場合、ある程度の長期的な回収期間を見越した不動産投資となりますので、利回りが良いとは言えません。
コンビニなどのテナント系の土地活用ですと、賃料単価が高く利回りも高くなりますが、事業を撤退してしまった場合を想定するとアパートやマンション以上にハイリスクハイリターンといえるでしょう。
比較的リスクを抑えつつも、利回りの良い土地活用方法を選ぶのであれば、月極駐車場やコインパーキングなど初期投資を安価に抑えやすい駐車場経営や、1年単位など期間が決まっている看板広告やマンションのモデルルームなど、短期での回収が可能な投資方法もあります。

どの程度の利回りを目指すか、回収期間を何年くらいで設定するかによって、土地活用の方法も変わってくるでしょう。
「土地活用を考えているけど方法がわからない」「土地活用をしているけど上手くいかない」という方は、土地活用のプロであるへいせいまでお気軽にご相談ください。